El 18 de mayo de 2023, el Senado aprobó una nueva ley de vivienda, aprobada por el Consejo de Ministros el 27 de abril de 2023, el Consejo de Ministros. Fue el primero de su tipo y, después de muchas negociaciones, llegó al Senado. Aunque el Senado aún tiene que dar el visto bueno definitivo para su inclusión en el BOE y su puesta en marcha. Esta ley regirá diferentes áreas del sector inmobiliario y está muy enfocada a los inmuebles de alquiler e incluirá medidas para ayudar al acceso a la vivienda, normas de desalojo o incluso topes de precios de alquiler en la “zona de estrés”.
Desde Consulta Delta analizamos el acuerdo general para aprobar y mejorar la Ley del Derecho a la Vivienda de 2023 y te contamos todo lo que debes saber y cómo te afectará esta nueva ley de vivienda. ¿Cuándo se aprobó la ley de vivienda? La Ley de Vivienda fue aprobada en el Congreso el 27 de abril de 2023 y en el Senado el 18 de mayo. La ley entrará en vigor al día siguiente de su introducción en el BOE, que se estima será la próxima semana, antes del 28 de mayo.
Todos los puntos principales de la nueva ley de vivienda.
Estas son las claves que regularán el mercado.
- Expansión de áreas problemáticas en el mercado de alquiler
- Nueva definición para grandes tenedores
- El límite de actualización de renta anual elimina el IPC
- Regulación de alquileres en zonas estresadas en nuevos arrendamientos
- Transferencia de cuotas de propiedad del arrendatario al arrendador
- Prohibición de aumentar las tarifas de alquiler con costos adicionales
- Prohibición del “acuerdo entre partes” contrario a la ley de vivienda
- Protecciones contra el desalojo
- Ventajas fiscales para los propietarios
- Añadir IBI para viviendas vacías
- La calificación de un alojamiento público no se puede cambiar
- Aumentar la oferta de alquiler con incentivos de vivienda asequible.
1 – Expansión de zonas tensas en el mercado del alquiler.
“Las condiciones para declarar una zona de tensión mejoraron y facilitaron más, incluyendo más áreas para la aplicación de medidas de control”. La declaración de un barrio o municipio como “área de estrés” dependerá de cada Comunidad Autónoma, incluido el Ayuntamiento del municipio en el que se estudien estas áreas como parte de la evaluación.
Así, una región se declara estresada deberá cumplir uno de estos dos requisitos: que su haya incrementado en 3 puntos porcentuales el valor del IPC en los últimos 5 años o que el tan medio de la vivienda supere el 30% de los ingresos medios área.
Para declarar una zona de difícil arrendamiento se debe cumplir al menos una de las dos condiciones siguientes:
El coste medio de una hipoteca o alquiler más los gastos y suministros básicos supera el 30% de la renta mediana del hogar:
- EJEMPLO: Si la renta mediana en una zona es de 3.000 € por hogar, el precio total de la vivienda (hipoteca o alquiler) más los gastos de suministro no puede superar los 1.000 €. Que el precio de compra o alquiler haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los 5 años anteriores a la declaración de la zona de peligro.
- EJEMPLO: Si una casa cuesta 300.000 euros en enero de 2020, el valor del IPC aumentará en enero de 2023 entre enero de 2020 y 2023 (12,9%) más 3 puntos porcentuales cien (15,9%). Como tal, la casa debe valer 347.700 euros. La identificación de las zonas de estrés puede proceder de distritos censales, como microáreas, e incluso de grandes áreas como comunidades autónomas enteras, tal y como se afirma en la rueda de prensa, siempre que cumplan alguna de estas condiciones.
2 – Nueva definición para los principales transportistas.
Se distinguirá entre grandes y pequeños propietarios.
Grandes propietarios: Serán individuos o corporaciones que posean 5 o más casas en áreas tensionadas, o hasta 10 casas (o 1,500 pies cuadrados) en áreas libres de tensión. Pequeño propietario: será una persona física o jurídica propietaria de menos de 5 viviendas.
3– Techo de renta anual actualizado excluyendo IPC.
Esta es sin duda una de las medidas más polémicas de la nueva ley de vivienda 2023, ya que muchos expertos se han pronunciado en contra de este tipo de medidas.
Con la nueva normativa sobre tarifas de alquiler, a partir de enero de 2024 (recuerde que actualmente las actualizaciones de alquiler están limitadas a un máximo del 2% ), las actualizaciones de alquiler se limitarán a un máximo del 3% y se desconectarán del IPC .
Las actualizaciones de alquiler seguirán estando limitadas por un índice: 2 % en 2023, 3 % en 2024 y un nuevo índice de actualización de alquiler que se aprobará en 2025.
Además, se espera que para enero de 2025 se cree un nuevo benchmark para actualizar todas las rentas y sea más estable y más bajo que el IPC. será como el índice por el que se gestionará el alquiler.
4 – Regulación de precios de alquiler en zonas tensionadas.
Las tarifas de alquiler para nuevos contratos, ya sea de grandes o pequeños propietarios, estarán reguladas y tendrán un tope. Esta medida tiene por objeto prevenir y reducir los precios de los alquileres y no se aplicará en las zonas que NO estén declaradas en tensión.
Estos límites se establecerán según el tipo de contrato y el propietario (pequeño o gran propietario). Para pequeños propietarios: indexando por el alquiler anterior vigente, es decir, por el precio de alquiler del contrato anterior al nuevo arrendamiento.
- EJEMPLO: Si un alojamiento tiene un contrato de alquiler de 1.000 euros al mes, en el nuevo contrato el alquiler no puede superar estos 1.000 euros más un incremento correspondiente a la tarifa vigente (2% en 2023, 3% en 2024 y según el nuevo índice de 2025) – Por tanto, si se firma un nuevo contrato en 2023, su precio no puede superar los 1.030 euros al mes. Para los principales transportistas: mediante la aplicación de un índice de control de precios, el índice aún se está determinando. La ley también prevé la comercialización de nuevas viviendas en alquiler en estas zonas desfavorecidas, cuyos precios también estarán restringidos según las jurisdicciones de cada comunidad autónoma.
5 – Transferencia al arrendador para el pago de la tasa de propiedad.
El nuevo reglamento establece en la Cláusula 1, Artículo 20 que “El costo de la administración de la propiedad y el costo de la legalización del contrato serán de cargo del propietario”.
¿Calcular cuánto cuesta alquilar una casa?
El inquilino seguirá pagando el depósito de seguridad y los depósitos adicionales al firmar un nuevo contrato de arrendamiento.
6 – Prohibición de aumentar las tarifas de alquiler con costos adicionales.
Está prohibido aumentar el alquiler añadiendo nuevos gastos (gastos de comunidad, tasas de basura, etc.)
7 – Se prohíben las “partes para llegar a un acuerdo” ilegales sobre la vivienda.
Se eliminan las disposiciones que permitan no aplicar las medidas contenidas en la ley si así lo acuerdan las partes. La ley de arrendamientos urbanos permite, como en todo contrato, que las partes celebren acuerdos aunque sean contrarios a una parte de la ley.
Sin embargo, como indica el borrador, “desde la posición dominante del arrendador sobre el arrendatario, como suele ser el caso, el arrendatario puede verse obligado a renunciar a los derechos y recursos contractuales para obtener un contrato”.
8 – Nuevas protecciones contra el desalojo.
Esta nueva normativa incluye una serie de medidas para garantizar la protección:
Terminación del desalojo sin fecha predeterminada. Por lo que es imprescindible fijar fecha y hora para realizarlas. Se incluyen nuevas prórrogas en el proceso de lanzamiento, lo que retrasa los procesos más de 2 años. Acceso obligatorio a procedimientos de solución amistosa para personas en situación de vulnerabilidad. Las CCAA podrán ofrecer su propia mediación y arreglos alternativos a la vivienda según lo consideren apropiado. Posibilidad de utilizar fondos de los planes estatales de vivienda para dar alternativas habitacionales a personas en riesgo de desalojo a través del alquiler social subvencionado, reubicación de personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política reconocida.
9 – Beneficios fiscales para propietarios.
Durante la rueda de prensa, se aclaró que los pequeños propietarios que posean viviendas en una zona declarada en crisis tendrán derecho a incentivos fiscales en el IRPF para alquilar la vivienda y compensar la pérdida del precio de la vivienda. nueve arrendamientos están restringidos del arrendamiento anterior.
Por ahora NO se han desvelado detalles de las bonificaciones fiscales, aunque el antiguo proyecto de ley de vivienda de 2022 propone una reducción de hasta el 90% de los ingresos percibidos por los propietarios en caso de bajada de los alquileres.
- Bonificación del 50% a todos los propietarios que alquilen su vivienda. 70% prima de seguro
- Si alquilas por primera vez a jóvenes de 18 a 35 años
- Si es un contrato nuevo con mejoras o restauración
- 90% de bonificación si esto sucede en áreas estresantes
- Ejemplo de bono de IRPF con nueva ley de vivienda
- EJEMPLO: Un inquilino (pequeño propietario) de una vivienda en una zona estresada que fije una renta de 800€/mes y aplique una reducción del 5% de la renta hasta 760€/mes puede reducir el beneficio neto del IRPF hasta en un 90% individual. En este caso, se calcula que la renta neta será de 6.384 €, si actualmente tributan al 60% (se gravarán 3.830 €), con la nueva ley de vivienda esta reducción aumentará al 90 %, por lo que la base imponible será de € 638.
10 – IBI adicional por alojamiento vacante.
Añadir impuestos sobre viviendas vacías. Para incentivar el alquiler de estas viviendas a personas que lleven más de dos años desocupadas para propietarios de más de cuatro viviendas en un mismo municipio, el Gobierno permitirá a los ayuntamientos aumentar sus tasas del IBI por vivienda desocupada con el incremento. hasta el 150%. Los propietarios de viviendas desocupadas podrán pagar 1.600 euros más de IBI con la nueva ley de vivienda.
11 – No se puede cambiar el estado de HLM.
Las viviendas de protección oficial anunciadas en suelo destinado a vivienda de protección pública estarán sujetas a una tutela pública permanente que excluye la inhabilitación, siempre que se mantenga el suelo calificado. Además, se introducen las cualificaciones indefinidas de vivienda social.
12 – Aumentar la oferta de alquiler con incentivos de vivienda asequible.
Con objeto de incrementar la oferta de vivienda a precios adecuados a la situación económica de los hogares en cada ámbito territorial, los poderes públicos podrán, en el ámbito de sus competencias, promover la existencia de vivienda asequible mediante incentivos, se someterán a la Comisión, y deberán no afectará lo establecido al respecto por las autoridades competentes.
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